Mieterhöhung rechtssicher durchsetzen
Steigende Instandhaltungskosten und Inflation machen es für Vermieter oft unumgänglich, die Miete anzupassen, um die Rentabilität der Immobilie zu wahren. Doch das deutsche Mietrecht ist streng. Wer bei einer Mieterhöhung formelle oder inhaltliche Fehler macht, scheitert oft schon im Vorfeld. Hier sind die wichtigsten Wege, um die Miete rechtssicher anzupassen.
1. Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
Dies ist der häufigste Weg. Die Miete darf an das Niveau vergleichbarer Wohnungen in der Gemeinde angepasst werden. Als Begründung dienen der örtliche Mietspiegel (idealerweise ein qualifizierter Mietspiegel), ein Gutachten oder die Nennung von mindestens drei vergleichbaren Wohnungen.
Achtung Kappungsgrenze: Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. In vielen Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt sogar eine abgesenkte Kappungsgrenze von 15 Prozent. Zudem muss die bisherige Miete zum Zeitpunkt der Erhöhung seit mindestens 15 Monaten unverändert geblieben sein.
2. Modernisierungsumlage
Nach energetischen Sanierungen oder Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Immobilie nachhaltig erhöhen (z.B. Einbau eines Fahrstuhls, neue Balkone, verbesserte Dämmung), kann die jährliche Miete um bis zu 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten erhöht werden. Reine Erhaltungsaufwendungen (Reparaturen) müssen dabei jedoch sauber herausgerechnet werden. Auch hier gelten absolute Kappungsgrenzen (meist 2 bis 3 Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren).
3. Staffel- oder Indexmiete
Am wenigsten Konfliktpotenzial bietet eine von vornherein vereinbarte Dynamik im Mietvertrag. Bei der Staffelmiete steht das Datum und der Betrag der Erhöhung bereits bei Vertragsabschluss fest. Bei der Indexmiete wird die Miete an den Verbraucherpreisindex (VPI) des Statistischen Bundesamtes gekoppelt. Steigt die Inflation, darf die Miete im gleichen Verhältnis angepasst werden. Andere Erhöhungen (z.B. an die Vergleichsmiete) sind bei diesen Modellen jedoch ausgeschlossen.
Der formelle Weg
Eine Mieterhöhung muss immer in Textform erfolgen und ausführlich begründet werden. Der Mieter hat ab Erhalt des Schreibens den restlichen laufenden Monat plus zwei weitere Monate Zeit, der Erhöhung zuzustimmen (Überlegungsfrist). Stimmt er nicht zu, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen.